DETRACCION A LA PRIMERA VENTA DE INMUEBLES GRAVADA CON EL IGV

CAMPO DE APLICACIÓN

En nuestro país, mediante Resolución de Superintendencia N° 022-2013/SUNAT (publicada el 24.01.2013 ) se incorpora a partir del 1 de Febrero del 2013 la primera venta de bienes inmuebles gravada con el IGV al Anexo 2 de la R. S. N° 183-2004/SUNAT,  que aprobó las normas para la aplicación del Sistema de Pago de Obligaciones Tributarias (SPOT),

Se debe tener presente  que de acuerdo al inciso B del Apéndice I del TUO de la LIGV, la primera venta de inmuebles que realicen los constructores de los mismos, cuyo valor de venta no supere las 35 UIT, siempre que sean destinados exclusivamente a vivienda y que cuenten con la presentación de la solicitud de Licencia de Construcción admitida por la municipalidad correspondiente, se encuentra exonerada del IGV, situación que excluye del SPOT la operación señalada.

Cabe precisar que de superar la venta las 35 UIT ( en el presente año 2013, 35 x 3,700 = S/ 129,500.00), no solo se encuentra gravada la diferencia, sino la totalidad de la operación.

Respecto a las arras, que no son más que señales sobre la celebración (confirmatorias) o la posibilidad de celebración (retractación o penitenciales) de un contrato de compra venta definitivo, si superan el 3 % del precio del inmueble, debe entenderse sujetas al SPOT en tanto se encuentran gravadas con el IGV, además por dicho pago existe la obligación de emitir el respectivo comprobante de pago.

Por otro lado,  en relación a la definición de venta contenida en el artículo 3° de la LIGV, el artículo 3° del Decreto Legislativo N° 1116 (vigente a partir del 01.08.2012) agrega un segundo párrafo, indicando que está gravado con el impuesto las operaciones sujetas a condición suspensiva en las cuales el pago se produce con anterioridad a la existencia del bien. Este párrafo alude a la venta de bienes futuros, los cuales a pesar de la inexistencia momentánea del bien, por el solo pago anticipado precipitará el nacimiento del IGV. Siendo así desde el 1 de Agosto del 2012, cualquier venta de inmuebles, incluso tratándose de departamentos en plano (bienes futuros), se encuentra gravada con el IGV, y por lo tanto está afecta al SPOT.

Para el sector construcción la aplicación del sistema de detracciones del IGV no es nueva. Los contratos de construcción (el servicio) de inmuebles ya están incorporados al sistema de detracciones del IGV desde el mes de Diciembre del 2010, con una tasa del 5% sobre el valor del contrato.

Es decir que hasta el 31 de enero de 2013 solo estaba sujeto a la detracción los contratos de construcción y a partir del 1 de febrero de 2013, se encuentran sujetos a la detracción tanto los contratos de construcción como la primera venta de inmuebles que realicen los constructores de los mismos, de tal manera que el fisco cierra un círculo para el control de ambas operaciones.

IMPORTE DE LA OPERACION

El importe de la operación, conforme al inciso j), artículo 1° de la R.S. N° 183-2004/SUNAT, modificada por la Resolución de Superintendencia N° 022-2013/SUNAT, establece que: “Tratándose de operaciones de venta de bienes muebles o inmuebles, prestación de servicios o contratos de construcción, [es el] valor de venta del bien, retribución por servicio, valor de construcción o valor de venta del inmueble determinado de conformidad con lo dispuesto en el artículo 14° de la Ley del IGV , aun cuando la operación no estuviera gravada con dicho impuesto, más el IGV de corresponder”.

Por otro lado, el artículo 13° de la Ley del IGV es más preciso toda vez que al respecto dispone: “La base imponible está constituida por: (…) d) El ingreso percibido, en la venta de inmuebles, con exclusión del correspondiente al valor del terreno”. Así, recuérdese que, conforme al numeral 9 del artículo 5° del Reglamento de la Ley del IGV: “Para determinar la base imponible del impuesto en la primera venta de inmuebles realizada por el constructor, se excluirá del monto de la transferencia el valor del terreno. Para tal efecto, se considerará que el valor del terreno representa el cincuenta por ciento (50%) del valor total de la transferencia del inmueble”.

Sin embargo el supuesto gravado (el importe de la operación sujeta) es el valor total del inmueble, siendo la discriminación del valor del terreno precisada por el numeral 9 del artículo 5° del RLIGV una ficción jurídica solo a efectos de establecer el valor del terreno, que nada hace en relación a la determinación del Importe de la Operación, el que además, es la suma total que queda obligado a pagar el adquirente del inmueble.

MONTO DEL DEPÓSITO

El monto a detraer es el cuatro por ciento (4% ) sobre el importe de la operación. No existe monto mínimo para efectuar la detracción como en otras actividades. El 4 % de la detracción se aplicará por lo que se pague o disponga el comprobante de pago, ya sea boleta de venta o factura, ya que no existen supuestos exceptuados para la aplicación del sistema en este tipo de operaciones.

SUJETOS OBLIGADOS A EFECTUAR EL DEPOSITO

 a) El adquirente del bien inmueble cuando se emita un comprobante de pago que permita ejercer el derecho a crédito fiscal o sustentar gasto o costo para efecto tributario.

Es decir, los compradores (empresarios o personas generadoras de rentas de tercera categoría) de inmuebles tales como departamentos, casas y oficinas deben detraer el 4% de los montos pagados a los constructores o empresas vinculadas por dicho concepto, cuando corresponda emitir facturas que permitan deducir como gasto o costo dicha compra para efectos del IR y utilizar el crédito fiscal derivado de dichas adquisiciones.

b) El proveedor del bien inmueble cuando:

i) El comprobante de pago que deba emitirse y entregarse por la operación, no permita ejercer el derecho a crédito fiscal ni sustentar gasto o costo para efecto tributario (boleta de venta). 

ii)Reciba la totalidad del importe de la operación sin haberse acreditado el depósito respectivo.

Es decir, en los casos en los que el comprador no requiere acreditar el gasto o costo indicados o utilizar el crédito fiscal respectivo, por ejemplo, cuando los compradores sean personas naturales sin negocio será el vendedor del bien (constructor o su empresa vinculada) quien está obligado a autodetraerse el 4 % del monto de la operación.

 MOMENTO PARA EFECTUAR EL DEPÓSITO

El artículo 8° de la Resolución de Superintendencia N° 022-2013/SUNAT incorpora el numeral 11.3 al artículo 11° de la R. S. N° 183-2004/SUNAT, disponiéndose que el depósito se realizará en la venta de inmuebles gravada con el IGV:

OBLIGADO A EFECTUAR EL DEPOSITO	PLAZO	CONDICION
ADQUIRENTE DEL BIEN	Hasta la fecha de pago parcial o total al proveedor del bien inmueble.	Lo que ocurra primero
	Dentro del quinto (5°) día hábil del mes siguiente a aquel en que se efectúe la anotación del comprobante de pago en el Registro de Compras
PROVEEDOR (CONSTRUCTOR)	Hasta la fecha de pago parcial o total.	Cuando el adquirente sea consumidor final (se emite comprobante que no permite ejercer derecho al crédito fiscal. V.g. Boleta de venta).
	Dentro del quinto (5°) día hábil siguiente de recibida la totalidad del importe de la operación.	Cuando el adquirente (obligado) incumpla su obligación y pague el importe total de la operación.

OBLIGACIÓN DE LOS NOTARIOS

La Segunda Disposición Complementaria Final de la Resolución de Superintendencia N° 022-2013/SUNAT dispone que tratándose de la venta de inmuebles sujetas al SPOT, el sujeto obligado a efectuar el depósito deberá acreditar el pago íntegro del mismo ante el Notario.

Así mismo, señalando que los notarios, dentro de los primeros cinco (5) días hábiles de cada mes, deberán informar a la Sunat los casos en que no se hubiera acreditado el pago del íntegro del depósito que corresponda a la venta de inmuebles gravada con el IGV, cuyas escrituras públicas hubieran sido extendidas en el mes anterior, tomándose como referencia el mes en que concluye el proceso de firmas del referido instrumento.

CÓDIGOS PARA EL DEPOSITO DE DETRACCIÓN

Para efectos del llenado del formato de depósito de la detracción en el Banco de la Nación, la R.de S. N° 022-2013/SUNAT, ha establecido los siguientes códigos:

CÓDIGO	TIPO DE BIEN O SERVICIO
“040	Bien inmueble gravado con el IGV”

CÓDIGO	TIPO DE OPERACIÓN
“01	Venta de bienes muebles o inmuebles, prestación de servicios o contratos de construcción gravados con el IGV”

CASOS  PRÁCTICOS

1) VENTA DE INMUEBLE DE UNA CONSTRUCTORA A UNA PERSONA NATURAL SIN NEGOCIO

La empresa CONSTRUCTORA E INMOBILIARIA ROCAFUERTE S.A.C  identificada con RUC Nº 20478760216, mediante Minuta de Compra Venta de fecha 18.02.2013, realizó la venta de un inmueble gravado con IGV de su obra Condominio Los Ciruelos ubicada en el Distrito de Pimentel de esta ciudad, al Sr. Leopoldo Caferata Ferreyros ( persona natural sin negocio ) por la suma de S/ 300,000.00, pactada en 3 pagos parciales:

Cuota inicial: S/ 160,000.00 (CIENTO SESENTA MIL y 00/100 NUEVOS SOLES) que se canceló de la siguiente manera:

- S/ 30,000.00 mediante Cheque Nº 305 18475681 del BCP a favor de la vendedora el día 18 de Febrero del 2013 y que se abonó a la cuenta corriente en soles Nº 0700-300045861-8 Interbank, del Titular CONSTRUCTORA E INMOBILIARIA ROCAFUERTE S.A.C, el día 22.02.2013 

- S/ 130,000.00 mediante cheque de gerencia Nº 305 0000015 del BCP a favor del Titular CONSTRUCTORA E INMOBILIARIA ROCAFUERTE S.A.C, de fecha 18 de Febrero del 2013 y que fue entregado a la vendedora  en la Notaría cuando se firmó la Escritura Pública el 21.03.2013

El saldo del precio de venta: S/ 140,000.00 (CIENTO CUARENTA MIL Y 00/100 NUEVOS SOLES) se canceló en el término de 30 días con el producto del crédito hipotecario concedido por el INTERBANK SAA a el comprador, y que fue abonado a la cuenta recaudadora en Soles Nº 700-300045198-5 Interbank del Titular CONSTRUCTORA E INMOBILIARIA ROCAFUERTE S.A.C, el 27.03.2013

La empresa constructora emitió las respectivas boletas de venta a su cliente, en los meses correspondientes que percibió los pagos parciales.

Se consulta sobre el sujeto obligado y plazo para efectuar la detracción asi como el cálculo del monto a depositar en la cuenta de detracciones.

SOLUCIÓN

La detracción se aplicará a todas aquellas ventas de inmuebles cuyo nacimiento de la obligación tributaria del IGV se genere desde el 1 de Febrero del 2013,

Ahora bien, el inciso f) del artículo 4° de la LIGV refiere que el nacimiento de la obligación tributaria se origina: “En la primera venta de inmuebles, en la fecha de percepción del ingreso, por el monto que se perciba, sea parcial o total”. Es decir, la obligación de reconocer el nacimiento del IGV (así como su declaración y pago en el referido periodo) en la venta de inmuebles se rige por el criterio de lo percibido.

Como se observa en el presente caso, la empresa CONSTRUCTORA E INMOBILIARIA ROCAFUERTE S.A.C, recibió de su cliente 3 pagos parciales, que son: en el mes de Febrero 2013 el importe de S/30,000.00 y en el mes de Marzo 2013, dos pagos parciales: uno de S/ 130,000.00 y otro de S/ 140,000.00 por el crédito hipotecario otorgado al comprador.

Luego en el mes de Febrero, la empresa constructora deberá abonar a su propia cuenta de detracciones (autodetraerse) el monto de S/ 1,200.00 ( S/ 30,000.00 x 4% ) dentro del día de percepción del importe pagado que es el 22 de Febrero del 2013. Bajo el mismo razonamiento, deberá aplicarse el referido porcentaje sobre los pagos en el mes de Marzo, ya que se generarán nuevos nacimientos de la obligación tributaria.

2) VENTA DE BIENES FUTUROS

La empresa CONSTRUCTORA DERA S.A. realiza la venta gravada con IGV, en planos, de un departamento el 12 de enero de 2013 a favor de un consumidor final por un monto de S/. 500,000; el cual deberá ser pagado en dos partes: una de S/. 100,000, cancelada el pasado 12 de enero de 2013, según el contrato y la otra de S/. 400,000 con la entrega del bien el 12 de febrero de 2015. La empresa nos consulta, ¿si por la percepción del ingreso el 12 de enero de 2013 se aplicaría la detracción del 4%?, teniendo en cuenta que aún no se ha entregado el bien inmueble.

SOLUCIÓN

La compraventa de inmuebles en planos da nacimiento a la obligación tributaria del IGV; sin embargo, la empresa CONSTRUCTORA DERA S.A. percibió una parte del monto pactado el 12 de enero de 2013, con lo cual no estaría obligada a realizar la detracción del 4% sobre los S/. 100,000, puesto que la Resolución de Superintendencia Nº 022-2013/SUNAT adquirió vigencia a partir del 1 de Febrero del 2013.